Ev sahipleri, kira bedeline uygulanan yüzde 25 zam sınırını yetersiz buldukları için, kirayı artırmanın yeni yollarını arayış içerisindeler. Geçtiğimiz iki yılda, kira tespit davalarında önemli bir artış yaşandığını fakat bu davanın beş yıldan eski kiracılara yönelik olduğunu vurgulayan hukukçular, son aylarda ise “kira uyarlama” davalarına olan talebin arttığına dikkat çekiyor.
Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine göre, Uyarlama için düşük kira tek başına yeterli değil, aynı zamanda öngörülemeyen bir mağduriyetin de ispat edilmesi gerekiyor.
Kiraya uygulanan yüzde 25 zam sınırını yetersiz bulan ev sahipleri, kira bedelini yükseltme amacıyla “kira tespit” davalarını başlatmıştır. Ancak bu davalar, tespit davaları olarak bilinen ve kiracının beş yılını doldurmuş olması durumunda açılabilen davaların aksine, “kira uyarlama” talepleri için zaman kriteri içermemektedir. Hukukçular, ev sahiplerinin özellikle 1-2 yıllık kiracılara karşı bu davaları açtığını ifade etmektedir.
Gayrimenkul hukuku uzmanlarına göre, kiranın düşük olması nedeniyle başlatılan her uyarlama davası kabul edilmemektedir. Ev sahibinin öngörülemeyen gerekçelerle davayı desteklemesi gerekmektedir. Ayrıca, Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine göre, sözleşme sırasında taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması durumunda uyarlama davası açılabilir. Ancak bu durumun, beklenmedik bir gelişmenin ve kiranın düşük kaldığının ispat edilmesini gerektirdiği belirtilmektedir.
Uygulamada, son aylarda ev sahiplerinin uyarlama taleplerinde belirgin bir artış yaşandığını belirten gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör, ev sahiplerinin kira bedelinin düşük kaldığını fark ederek kira tespit davası açtıklarını, ancak bu davada beş yıl şartının bulunduğunu belirtmektedir. Aksine, uyarlama davalarında bu beş yıl kriterinin olmadığını ve ev sahiplerinin 1-2 yıllık kiracılara karşı bu davaları açtığını ifade etmektedir. Güngör, bu davaların kolay olmadığını ve ev sahiplerinin öngörülemeyen gerekçeler sunmaları gerektiğini vurgulamaktadır.
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, birkaç yıllık kiralamalarda bile ödenen kira bedeli ile gerçek kira değeri arasında ciddi bir makasın oluştuğunu belirterek, bu durumu olağanüstü bir durum olarak nitelendirmekte ve kira uyarlama davası açılması için yeterli bir gerekçe olarak görmektedir. Örneğin, Covid-19 pandemisinin ve yüksek enflasyonun ülke genelinde yaşandığı bir dönemde, bu durumun uyarlama davası için geçerli bir gerekçe olduğunu ifade etmektedir.
Hukukçular, ev sahiplerinin yanı sıra kiracıların da uyarlama davası açma hakkına sahip olduğunu belirtmektedir. Özellikle pandemi nedeniyle birçok işletmenin kapanmak zorunda kaldığı ve kiracıların mağduriyet yaşadığı bir dönemde, kiracıların uyarlama talebinde bulunduğunu ifade etmektedirler.
Ev sahipleri, kiranın düşük kalmasını gerekçe göstererek uyarlama davası açsalar da, Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Dr. Ali Yüksel, yüzde 25 zam sınırının bulunduğunu ve bu sınırlamanın yasal bir engel olduğunu belirtmektedir. Yüksel’e göre, yüzde 25 zam sınırı olmasaydı, uyarlama talepleri daha anlamlı olabilirdi. Ancak bu sınırlama nedeniyle kira düşükse, bu durumun yeterli bir gerekçe olmadığını ifade etmektedir.
